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A Locação de imóveis e suas garantias

 Quando eu decidi começar a escrever sobre o dia a dia de um escritório imobiliário, principalmente as demandas que envolvem essa área, quis ser o mais sucinto possível, no sentido de atingir a todos, advogados, bacharéis, acadêmicos, bem como profissionais que possam se interessar pelo tema, como o corretor de imóveis e até mesmo locadores e locatários. Portanto, hoje, tratarei de forma simples e objetiva as modalidades de garantias mais utilizadas em um contrato de locação. Vamos a elas.

Conforme ensina Orlando Gomes, o contrato de locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, uso e gozo de coisa não fungível. ¹

Aliás, hoje, o referido contrato, possui total autonomia, constituindo-se um ramo da Ciência do Direito, com institutos, métodos e princípios próprios. Tal matéria é regulada pela Lei 8.245/1991, comumente chamada de Lei do Inquilinato. Em meus tempos de faculdade, tal matéria não foi explorada, tão pouco constava na grade curricular. Hoje, porém, percebo nos estagiários uma familiaridade com o tema.

Infere-se, ainda, que tal contrato não é solene, ou seja, não há qualquer solenidade determinada pela lei. Não existe para este instrumento uma forma; aliás, tal contrato pode ser inclusive, verbal. Muitos já me procuraram com tal indagação: “Dr., sou proprietário de um imóvel alugado há tantos anos e o locatário não está pagando o aluguel. Ocorre que nunca foi feito contrato escrito, somente “de boca”. Existe a possibilidade de propor ação de despejo?” A resposta é sim. Existe! Até porque, como mencionado acima, esta modalidade contratual não exige, sequer, a forma escrita, podendo ser verbal.

Quanto às espécies de garantia locatícia, a Lei do Inquilinato, taxativamente estabelece a caução, fiança, seguro fiança, e cessão fiduciária. Trataremos no presente artigo das mais comuns. Vamos a elas:

A) Caução.

a.1) Caução de bens imóveis: a caução real, em linhas gerais, nada mais é que uma hipoteca. In casu, o locatário, para o cumprimento de uma obrigação, oferece um imóvel como garantia. Aconselha-se, no entanto, que o mesmo seja levado a registro no cartório de registro de imóveis.

a.2) Caução em dinheiro: tal modalidade de garantia está limitada ao valor de três alugueres, que deverá ser depositado em conta poupança conjunta em nome do locador e do locatário. Ao fim da locação, a caução deverá ser devolvida, acrescido de juros e correção monetária.

B) Fiança (Fiador)

Trata-se de garantia ainda muito utilizada e, na minha opinião, a que apresenta mais segurança, uma vez existir a figura do fiador, que garantirá o dever de pagar alugueres e encargos locatícios, até a data da desconstituição da fiança, caso o seu afiançado, no caso o locatário, não o faça. Algumas questões pontuais merecem atenção, como a outorga uxória ou marital (autorização do cônjuge), para que seja prestada tal garantia. Importante salientar, ainda, que a falta de outorga implica na anulabilidade absoluta da fiança, como se depreende do teor do art. 1.649, do Código Civil. Tal anuência fica dispensada se o fiador for casado pelo regime da separação absoluta de bens.

C) Seguro-fiança

Modalidade ainda desconhecida por alguns e rechaçada por outros, principalmente em razão do alto custo e exigências das seguradoras. Muitos me perguntam no escritório o porquê dessa modalidade ainda ser tão cara e eu explico: o seguro-fiança ainda é muito pouco utilizado. Se houvesse um número maior de beneficiários, os custos seriam menores, pois somente assim, o valor dos prêmios seriam reduzidos.

Para quem ele é indicado?

É cediço a dificuldade encontrada, bem como o constrangimento em pedir que alguém seja o seu fiador. Soma-se a isso o dispêndio excessivo com cauções em dinheiro e a burocracia da caução em bens imóveis. O não se submeter a tais situações ou não dispor de tempo nem dinheiro para essa ou aquela exigência, torna o seguro-fiança uma ferramenta eficaz e precisa. Normalmente, a própria imobiliária dispõe de tal serviço ou trabalha em parceria com alguma seguradora de sua confiança.

¹ Orlando Gomes, Contratos, Rio de Janeiro: Forense, 1994, p.272

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