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Práticas Abusivas nos Distratos de Compra e Venda de Imóveis.

 

Com o boom imobiliário da primeira década dos anos 2010, e a prosperidade Econômica que o país teve nestes anos, não há dúvidas que este foi o grande momento das construtoras e loteadoras. Durante esse período, nunca se vendeu tantos imóveis no país[1].

Ocorre que os tempos de temperança passaram e veio a tempestade. Nos últimos dois anos houveram mais rescisões contratuais do que jamais experimentado neste cenário[2].

E junto a estas rescisões foram trazidos à tona diversas espécies de contratos e cláusulas hoje reconhecidamente abusivos, montados em tempos anteriores, com disposições contrárias ao ordenamento Consumerista e o entendimento atualizado dos Tribunais.

Sendo assim, é necessário aos consumidores extrema atenção às abusividades presentes nos distratos dos contratos compra e venda de imóveis. A atenção vale tanto para apartamentos, casas e terrenos.

Vamos a elas:

Primeiramente, deve-se entender que o contrato é bilateral, ou seja, ambas as partes possuem obrigações. Desta feita, no caso de rescisão, a empresa deverá devolver os valores pagos atualizados nos mesmos índices que corrigem as parcelas do contrato.

Um ponto ponto polêmico no tocante à rescisão, já pacífico no STJ – Superior Tribunal de Justiça, é em razão da retenção de valores a título de multa rescisória.

Muitos contratos preveem, neste caso, a retenção de 10% (dez por cento) do valor INTEGRAL do contrato a título de multa em caso de rescisão. Em alguns casos, determinam como “arras” (sinal) as primeiras parcelas, indicando a sua perda (e não devolução) no caso de distrato.

Entretanto, analisando os últimos julgados não há qualquer tipo de dúvida que a multa por rescisão deve ser embasada nos valores pagos pelos consumidores e não em razão ao valor inicial do contrato.

    Atualmente o STJ entende que até 10% de retenção sob os valores pagos é suficiente para indenizar a vendedora pela desistência do comprador[3].

Outro ponto também polêmico e costumeiramente utilizado de maneira abusiva nos contratos e distratos de compra e venda é a retenção de valores, pelo uso/posse do imóvel, ou também denominada de “alugueres por fruição pelo consumidor”.

Em casos comuns, as empresas vêm cobrando da parte hipossuficiente do contrato, indenizações mensais no importe de 2% a 1% do valor do contrato. A alegação é de justificar o tempo que o consumidor estava na posse do bem imóvel e não pagava as parcelas.

Ocorre que essas porcentagens não condizem com o efetivo valor de aluguel cobrado pelo mercado imobiliário. No cenário de recuperação de crise, é impossível encontrar um imóvel e renda até 2% de seu valor de mercado a título de locação.

E, pasmem, não é difícil encontrar incorporadoras que cobram este importe de consumidores, os quais estiveram sobre a “posse” de terrenos vazios enquanto não pagavam as parcelas do imóvel. É certo que esta porcentagem merece readequação.

Outra prática muito conhecida do mercado de incorporação é a cobrança de comissão de corretagem dos consumidores. Ademais, salienta-se que a mesma só é devida desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e a sua previsão expressa no pacto.

Assim, fica a ressalva ao consumidor que tal valor deve ser devidamente expresso no montante da oferta do bem para ser validamente  cobrado. Caso essa indicação de valor de corretagem não tenha sido previamente informada, é cabível sua restituição em razão da sua inexistência no contrato, uma vez que deve haver a exposição clara da cláusula que obrigue o pagamento ao consumidor e seu valor[4].

Por fim ressalta-se que apesar de ocorrer uma relação de consumo, deverá ser aplicado o prazo prescricional comum de três anos, previsto no § 3º, V, do art. 206, do Código Civil. Isso porque há danos oriundos de relação de consumo sem que resultem de fato do produto ou do serviço.

Desta maneira, é possível o consumidor reaver parte dos valores indevidamente descontados pelas empresas em distratos já finalizados em até três anos anteriores a data da demanda. Devendo nestes casos o consumidor buscar seu advogado de confiança para a reparação.

Às incorporadoras que adotam esta prática, é possível buscar a adoção de novas políticas e reformulação contratual de modo que evite a assunção dos elevados riscos, bem como evite os altos gastos com a discussão judicial destes termos.

 

Carlos Eduardo F. Milani – advogado

OAB/PR 82.820

[1] http://g1.globo.com/economia/noticia/2014/02/vendas-de-imoveis-residenciais-novos-sobe-236-em-2013-diz-sindicato.html

[2] http://www.correio24horas.com.br/noticia/nid/por-falta-de-pagamento-cresce-em-53-numero-de-devolucao-de-imoveis-saiba-seus-direitos/

[3] http://www.stj.jus.br/sites/v/index.jsp?vgnextoid=8bcf2726f6e12510VgnVCM1000008c000c0aRCRD

[4] https://www.conjur.com.br/2017-jul-21/validade-taxa-corretagem-interpretacao-recente-stj

 

 

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